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LES CAHIERS DES CHARGES AU SEIN DES ZAC

Si la distinction au sein des lotissements entre les règlements et les cahiers des charges est généralement bien comprise par les colotis, les effets juridiques des cahiers des charges au sein des ZAC (zone d’aménagement concerté) l’est beaucoup moins.

La Cour de cassation vient précisément d’apporter un éclairage particulier sur ces cahiers des charges par un arrêt rendu le 4 mars 2021 (Cass., 3èmùe civ., 4 mars 2021, n°19-22.987).

De nombreuses constructions individuelles ou professionnelles sont édifiées au sein de ZAC qui sont régies par des dispositions particulières.

Les ZAC sont généralement créées par un arrêté préfectoral et sont régies par un règlement et un cahier des charges parfois également appelé cahier des charges de cession ou de location des terrains.

L’article L 311-6 du code de l’urbanisme dispose que :

« Les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone ».

Ces cahiers des charges sont annexés aux actes de vente des terrains puis des immeubles au fur et à mesure de leur transmission et comprennent des stipulations qui s’imposent aux constructeurs et propriétaires des lots acquis au sein de la ZAC (par ex. Cass. 3ème civ., 26/01/2011, JurisData n°2011-000721 ; CA Toulouse, 07/04/2008, JurisData n°2008-367746 ; CA Chambéry, 03/10/2006, Jurisdata n°2006-326682).

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN a modifié cet article avec un dernier aliéna selon lequel « Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l'entrée en vigueur de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ».

C’est précisément sur ce point que la Cour de cassation a estimé que « cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti » dès lors que ces stipulations étaient « reprises dans tous les actes de revente ».

Les propriétaires de constructions édifiées au sein des ZAC ainsi que les constructeurs devront donc veiller au contenu de ces cahiers des charges qui parfois contiennent de réelles limitations aux possibilités de construire.